「伊勢丹バンコク・さくらウイークイベント」で、タイ在住日本人友人が主催する茶会のサポートのため渡泰しました。毎日バンコクで、新鮮な情報と人との出会いがあり、茶会準備の合間に、チホアンテナが反応しまくりです♪

タイ 2ヶ所の不動産物件見学にいってまいりました

私は外国人向け不動産コンサルティングをしています。
今回は、タイ在住の友人達に2ヶ所セッティングしていただきました。

• バンコク市内
• バンコクの南東160kmにあるジョムティエンビーチ

どこにいても、ついついブルー・オーシャンをリサーチしてしまう私です。

バンコク市内の不動産物件見学

タイ在住のおふたり、友人Kさんと実際に日本で不動産投資をしていらっしゃるHさんと3人で見学。
日系不動産会社2社の方々から、概要と現在の市況について伺い、さらに現在人気の市内中心部の物件を見て回りました。

写真は、見学した新築物件のパンフレット

マンションは外国人名義で購入可能か？

可能です。
ただし、外資規制49%ルールというのがあります。
優良不動産がすべて外国人に買い占められるのを防止するため、「マンションの部屋の過半数は、タイ人名義でなくてはならない」というものです。

例えば、全100室のマンションがあったら、外国人名義で購入できるのは49室まで。ひとつの部屋の販売で、タイ人向け価格と、それより10数%高い外国人向け価格が存在することがあります。

土地付き一戸建ては、外国人名義での購入はできません。
どうしても戸建がほしい場合は、タイ人の司法書士さんに手数料を払ってペーパーカンパニーを設立し、その会社の名義で戸建を取得することになります。

以下、学習したことリスト

大きく驚いことは、
日本の宅建資格なるものが存在しないこと！
どこに信頼をおいて、誰を信頼して契約締結すればいいのか、不安になりました。

• 投機防止のための、5年短期譲渡税は、存在しない。固定資産税も存在しない
• 賃貸の利回り水準そのものは、日本より低め。月毎の賃貸家賃収入の利回りインカムゲイインは、5%くらい。インカムゲインのみ狙いでは、とても良い投資とはいえない。家賃水準はここ数年、頭打ち状態
• 物件価格は、わずかに上昇傾向。
  絶対的な価額がすでに上がりきっているので、劇的な将来の売却値上がり益キャピタルゲインは望めない
• まあまあの家賃収入と、まあまあな売却値上がり益を合わせれば、総合的には悪くない投資である
• 個人名義のマンション区分所有の家賃収入に対する確定申告も、事実上ない。法人の所有だと、発生する
• 物件売買に関して、売り手側の手数料税金負担は、おおよそ10%
• 在住日本人に人気のエリアは、市中心部から東部にかけてのエリア
• 日本人御用達の日系スーパー「Fujiスーパーマーケット」とその最寄り駅プロンポン駅の地区が中心
• そこからわずか数駅郊外に離れたエリアには、手頃な価格の新築高層物件が次々と建造されているが、避けた方がよい。地域名のネームバリューが低く、賃貸入居者を見つけるのと、売却の場合の買い手を見つけるのが難しい
• ちょっと郊外の価額安め物件が、日本人向けバンコク不動産投資セミナーでは、頻繁に紹介されている。単に業者が売りやすいため、良い投資との相関がない場合があるので要注意（実際、友人とリゾートに行く途中に見学したエリアは、ゴーストタウン化していました。みなさん気をつけましょう！）
• 新興市場狙いでカンボジアの不動産に手を出している人はいるが、貸すのも売るのもハードルは高い。現地進出の日系企業の数が、タイより2桁少ないので、借り手を見つけるのは大変。最終的に売るにしても、買い手は外国人ばかりなので、見つけるのが大変。
• タイには外資規制があり、法人の株主の最低51%はタイ人でなければならない。
  ただし、年間5万バーツ（16万円）ぐらいの手数料を払えば、日系のタイ現地金融機関の法人が、その51%の構成員となってくれるサービスがある。
• 不動産会社さんの説明で、特に印象に残ったのは、東南アジア近隣諸国に比べタイの不動産は「面倒臭くない」という点でした

物件ツアーをアレンジしてくださったHさんは、不動産業ではありません。
今回私達と同行して、「影響受けたわ。私はタイに永住組なので、不動産投資を真剣に考えてみるわあ」と話していらっしゃいました。

まとめ、投資は慎重に！

やっぱり、日本の宅建資格なるものがないこと！
先進国で不動産購入の経験しかない私には、なんとも信じられない環境なのです。自国でないだけに、詐欺行為だけには、充分注意したいところです。
そして、
在住日本人が買いたがらない物件→売れ残る→セミナー開催で、情報が少ない日本在住の投資家に持ちかける
このパターンはみなさん、要注意ですから！

次回は、バンコクの南東160kmにあるジョムティエンビーチの不動産物件見学をご紹介いたします。

つづく…….