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タイ・バンコク滞在③ バンコク不動産物件見学で学んだこと、まさか!とびっくりしたこと

タイ・バンコク滞在③ バンコク不動産物件見学で学んだこと、まさか!とびっくりしたこと

「伊勢丹バンコク・さくらウイークイベント」で、タイ在住日本人友人が主催する茶会のサポートのため渡泰しました。毎日バンコクで、新鮮な情報と人との出会いがあり、茶会準備の合間に、チホアンテナが反応しまくりです♪

タイ 2ヶ所の不動産物件見学にいってまいりました

バンコク仕事私は外国人向け不動産コンサルティングをしています。
今回は、タイ在住の友人達に2ヶ所セッティングしていただきました。

  • バンコク市内
  • バンコクの南東160kmにあるジョムティエンビーチ

どこにいても、ついついブルー・オーシャンをリサーチしてしまう私です。

バンコク市内の不動産物件見学

タイ在住のおふたり、友人Kさんと実際に日本で不動産投資をしていらっしゃるHさんと3人で見学。
日系不動産会社2社の方々から、概要と現在の市況について伺い、さらに現在人気の市内中心部の物件を見て回りました。

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写真は、見学した新築物件のパンフレット

 

マンションは外国人名義で購入可能か?

可能です。
ただし、外資規制49%ルールというのがあります。
優良不動産がすべて外国人に買い占められるのを防止するため、「マンションの部屋の過半数は、タイ人名義でなくてはならない」というものです。

例えば、全100室のマンションがあったら、外国人名義で購入できるのは49室まで。ひとつの部屋の販売で、タイ人向け価格と、それより10数%高い外国人向け価格が存在することがあります。

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土地付き一戸建ては、外国人名義での購入はできません。
どうしても戸建がほしい場合は、タイ人の司法書士さんに手数料を払ってペーパーカンパニーを設立し、その会社の名義で戸建を取得することになります。

以下、学習したことリスト

大きく驚いことは、
日本の宅建資格なるものが存在しないこと!
どこに信頼をおいて、誰を信頼して契約締結すればいいのか、不安になりました。

  • 投機防止のための、5年短期譲渡税は、存在しない。固定資産税も存在しない
  • 賃貸の利回り水準そのものは、日本より低め。月毎の賃貸家賃収入の利回りインカムゲイインは、5%くらい。インカムゲインのみ狙いでは、とても良い投資とはいえない。家賃水準はここ数年、頭打ち状態
  • 物件価格は、わずかに上昇傾向。
    絶対的な価額がすでに上がりきっているので、劇的な将来の売却値上がり益キャピタルゲインは望めない
  • まあまあの家賃収入と、まあまあな売却値上がり益を合わせれば、総合的には悪くない投資である
  • 個人名義のマンション区分所有の家賃収入に対する確定申告も、事実上ない。法人の所有だと、発生する
  • 物件売買に関して、売り手側の手数料税金負担は、おおよそ10%
  • 在住日本人に人気のエリアは、市中心部から東部にかけてのエリア
  • 日本人御用達の日系スーパー「Fujiスーパーマーケット」とその最寄り駅プロンポン駅の地区が中心
  • そこからわずか数駅郊外に離れたエリアには、手頃な価格の新築高層物件が次々と建造されているが、避けた方がよい。地域名のネームバリューが低く、賃貸入居者を見つけるのと、売却の場合の買い手を見つけるのが難しい
  • ちょっと郊外の価額安め物件が、日本人向けバンコク不動産投資セミナーでは、頻繁に紹介されている。単に業者が売りやすいため、良い投資との相関がない場合があるので要注意(実際、友人とリゾートに行く途中に見学したエリアは、ゴーストタウン化していました。みなさん気をつけましょう!)
  • 新興市場狙いでカンボジアの不動産に手を出している人はいるが、貸すのも売るのもハードルは高い。現地進出の日系企業の数が、タイより2桁少ないので、借り手を見つけるのは大変。最終的に売るにしても、買い手は外国人ばかりなので、見つけるのが大変。
  • タイには外資規制があり、法人の株主の最低51%はタイ人でなければならない。
    ただし、年間5万バーツ(16万円)ぐらいの手数料を払えば、日系のタイ現地金融機関の法人が、その51%の構成員となってくれるサービスがある。
  • 不動産会社さんの説明で、特に印象に残ったのは、東南アジア近隣諸国に比べタイの不動産は「面倒臭くない」という点でした

バンコク メトロ

物件ツアーをアレンジしてくださったHさんは、不動産業ではありません。
今回私達と同行して、「影響受けたわ。私はタイに永住組なので、不動産投資を真剣に考えてみるわあ」と話していらっしゃいました。

まとめ、投資は慎重に!

やっぱり、日本の宅建資格なるものがないこと!
先進国で不動産購入の経験しかない私には、なんとも信じられない環境なのです。自国でないだけに、詐欺行為だけには、充分注意したいところです。
そして、
在住日本人が買いたがらない物件→売れ残る→セミナー開催で、情報が少ない日本在住の投資家に持ちかける
このパターンはみなさん、要注意ですから!

 

次回は、バンコクの南東160kmにあるジョムティエンビーチの不動産物件見学をご紹介いたします。

つづく…….

 

プロフィール

chiho
野田千穂 です。
不動産コンサルタント、ならびに、ライフスタイルを提案するコンサルティング・セミナー活動をおこなう CNC 代表。パラレルキャリアを実践中。

国際線CA (日・英で)12年間、その後、海外ベースで、米国人エグゼティブ秘書など4ヶ国・7年、計10年間の海外生活を経て帰国。31ヶ国の訪問経験がある。現在も日本と海外を行き来するライフスタイル。詳しくはこちらをご覧ください。
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